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打开民法典 “典”亮新生活 | 居住权的设立

来源:省人大法制委、常委会法工委 作者:李杰豪 张敏纯 李云霖 2021-01-13 16:38:42
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前言

2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》,自2021年1月1日起施行。

为引导大家了解民法典、尊崇民法典、遵守民法典,运用民法典维护群众权益、化解纠纷矛盾。湖南人大网推出“打开民法典,“典”亮新生活”民法典宣传系列报道,用法律记录生活,用生活诠释法律,带您充分领略这部“社会生活的百科全书”的亲民魅力。

衣食住行是老百姓最关心的问题,住有所居,民有所依是大家对美好生活的共同期盼。在实践中,大家都知道买房需要到房管局办理登记,房产证拿到手了才觉得房子是属于自己的。那么,是不是房产证写了谁的名字,房子就归谁了?让我们在下面这起返还房屋纠纷案中,一探究竟。

2015年12月,王某(化名)与中营房地产开发有限公司签订购房合同,全款认购位于中营房地产开发有限公司位于西市区的商品房。王某的儿子丁某亮(化名)和其妻马某(化名)知道王某要买房的事情后,向王某提出先将房产证暂时登记在丁某亮和马某名下,用这种方式提取两人的住房公积金,待提取完公积金后将房子归还给王某。

王某考虑到将来房子也是要留给儿子的,但自己年事已高,还有一个女儿丁某红没有子女,怕自己和女儿将来没有安身之处,便和丁某亮说:“房子可以写你的名字,但你要保证我和你姐姐可以永久住在这里。”丁某亮和其妻子马某为了能够将公积金提取出来便答应了王某的要求,签订了王某是该房屋实际所有权人和丁某红拥有此房永久居住权的书面协议,协议签署后丁某亮和马某借助王某的购房手续办理了房产证登记。

2019年3月,丁某亮和马某因感情不合,决定离婚,离婚协议中双方约定,离婚后该房归女方马某所有。马某离婚后,就想把房子卖出去,要求丁某红和王某搬离该房屋,王某和丁某红不同意。后马某拿着房产证和离婚协议,将丁某红和王某告上法庭,要求丁某红和王某腾空房子并搬离该房屋。

法院经审理后认为,根据我国《物权法》的规定,原则上来说,不动产的所有权依据不动产登记来确认和保护,除非有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致的,可以认定该物权归实际权利人所有。在本案中,丁某亮和马某虽然是房产证上的登记人,但王某出具的购房合同和单据可以证明涉案房屋实际是由王某全款出资购买用于养老,王某才房屋的实际所有权人。其次,马某和丁某亮共同签订了王某和丁某红对该房子享有永久居住权的协议,协议中包括对购房事实的阐述,马某明确知悉办理房产证的内情,现要求丁某红和腾空并搬离房屋的诉求与法无据,不予支持。

从以上案例中可以看出,在《民法典》颁布之前,关于公民居住权的保护是在房屋所有权的基础上进行的,若王某没有和儿子签订协议对购买房子情况进行说明,那王某可能沦落至人到暮年却无家可归的境地。

为了实现住有所居,民有所依的愿景,新颁布的《民法典》的物权编设立了一项新的用益物权——居住权。居住权设立后,拥有房屋所有权不等于拥有居住房屋的权利,根据《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条的规定,居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。居住权不得转让、继承,除当事人另有约定外,设立居住权的住宅不得出租。《民法典》将于2021年1月1日起实施,新设立的居住权将更好的保障需长期租房者、需以房养老的老人等人群的利益。

法律问答

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无子女的老赵(化名)在去世前为照顾自己的保姆李阿姨(化名)以合同的方式用自己的房子为李阿姨设立十年的居住权并已经登记,该居住权设立是否有效?李阿姨有权将房子转租出去吗?

居住权设立有效。关于转租要看当事人在合同当中是否有其相关的约定,否则不可转租。

《民法典》第三百六十七条:设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

《民法典》第三百六十八条:居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

《民法典》第三百六十九条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

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小刘(化名)发现,自己居住小区的外墙和电梯间被越来越多的广告所占据,这些铺天盖地的广告让原本熟悉的环境渐渐变得陌生。他很好奇是谁许可了张贴广告的行为?张贴广告所得利润又属于谁?

张贴广告应当由业主共同决定,所得利润属于业主共有。

《民法典》第二百七十八条278条规定:利用共有部分从事经营活动的,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

《民法典》第二百八十二条规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。