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直指维权痛点难点 《湖南省物业管理条例》教你如何依法维权
时间:2018年07月27日 稿源:湖南人大网 作者:周洁 编辑:周洁
 

  直指维权痛点难点

  《湖南省物业管理条例》教你如何依法维权

  外墙漏水,物业费涨价

  小区停车难,车位“只卖不租”

  电梯广告铺天盖地,收入不知去向

  ……

  这些都是业主们经常会遇到的问题

  物业却总是推诿扯皮

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 该咋办?

  物业管理涉及千家万户的切身利益

  业主与物业之间纠纷多发

  业主如何依法维权?

  物业又该如何做好服务呢?

  答案就在

  新通过的

  《湖南省物业管理条例》

  7月19日,省十三届人大常委会第五次会议表决通过了《湖南省物业管理条例》,并即将于2019年1月1日起正式实施。该条例对于依法做好物业管理工作,提升人民群众幸福指数,构建和谐社会具有重要意义。

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  辣么,问题来了

  《条例》能帮助解决当前物业管理中的哪些难点问题呢?

  Q1.业主大会成立难,这个能解决吗?

  答案:有办法。

  条例规定,对于符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当向街道办事处或乡镇人民政府提出筹备申请,10名以上业主也可以联名申请。街道办事处或乡镇人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。

  首次业主大会会议经费由建设单位承担。

  Q2.业主委员会工作开展难,这个能有效解决吗?

  答案:有办法。

  为调动业主委员会成员的工作积极性,保证业主委员会成员正常履职,条例规定,业主大会除决定业主大会、业主委员会的工作经费之外,还应当决定业主委员会委员的工作津贴及标准。

  Q3.房屋质量问题,保修责任由谁来承担呢?

  答案:视情况而定。

  在国家规定的保修期限和保修范围内,由建设单位承担物业的保修责任;保修期限与保修范围以外的物业维修、保养,由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

  条例规定,建设单位在竣工验收备案前,应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例交存物业保修金,作为物业保修期内物业维修费用的保障。建设单位在物业保修期内未及时履行保修义务的,业主或物业服务企业可以申请使用物业保修金予以维修。

  物业专项维修资金则用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

  Q4.一出现房屋质量问题,物业就推诿说是建设单位的责任而不予以解决,那么,怎样做到防止建设质量问题遗留到物业管理阶段?

  答案:这的确是减少物业矛盾的重要环节,条例有大量篇幅对物业承接查验进行了规定。

  首先,新建物业未经现场查验的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接,否则,会受到责令限期改正的处罚,甚至会作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。

  其次,在现场查验时,物业服务企业应当邀请业主代表、当地物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居(村)民委员会参加,必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

  第三,明确了现场查验的内容和标准,物业服务企业必须逐项对照检查合格。

  第四,鼓励实行住宅物业住房品质分类,物业服务企业根据住宅物业在规划设计阶段提出的住房品质类别要求,对照建设单位(开发商)在住宅小区综合验收时聘请的第三方评估机构出具的住房品质验收意见,进行逐项查验,为业主把好物业质量关。

  第五,现场查验完成后,物业服务企业要与开发商签订物业承接协议并公示,要将物业承接查验情况向当地物业管理行政主管部门备案。

  Q5.房子出现质量问题未解决,业主能以此为由拒交物业费吗?

  答案:在房屋验收时没发觉有质量问题,等到入住后才看出问题,面对开发商的不理不睬,很多业主便以此拒交物业费,其实这些业主的行为从法律角度看是没有根据的。

  物业管理法律关系中,业主应该向物业管理公司给付物业费,业主是债务人,物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中,业主是债权人,开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责,因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

  至于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相应的民事责任。

  Q6.业主不交物业费,物业公司有权停水停电吗?

  答案:肯定不能。

  条例规定,物业服务企业不得采取中断提供、限制或者变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主交纳物业服务费。

  Q7.业主不交物业费,物业公司怎么办?

  答案:物业可依法催交,也可以找业主委员会督促交费。

  条例规定业主委员会应当督促业主交纳物业服务费;还规定业主欠交物业服务费的,物业服务企业可以依法催交。这个依法催交的手段,包括依法上门催交,发送信息提示催交。

  如果催交之后还不交纳怎么办?物业服务企业可以行使诉权向人民法院起诉,人民法院如果判决物业服务企业胜诉的话,它可以申请人民法院强制执行。

  Q8.小区物业费可以随便涨价吗?

  答案:提高物业费须经业主大会同意。

  条例规定,物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的,物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等资料,与业主委员会协商,并经业主大会同意。没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并签订变更协议。

  条例规定,物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式,不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

  Q9.小区停车难,遭遇车位“只卖不租”,公共车位租给外来车辆,怎么办?

  答案:车库、车位应首先满足业主需要,开放商不得拒绝出租给业主。

  条例重申了《物权法》的规定,明确“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要” “占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位,属于业主共有”;规定“建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人”;规定“业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”,以此来满足业主的多层次需求,最大限度地保障业主的权益。

  Q10. 电梯广告铺天盖地,收入不知去向,所得收益应该归谁?

  答案:共用部位等经营收益归全体业主共有。

  条例规定利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

  其中,共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;共用设施设备是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

  Q11.物业专项维修资金是业主自己的钱,怎么使用起来就那么难呢?

  答案:遇到紧急情况可直接申请使用物业维修资金。

  为解决专项维修资金使用难的问题,条例吸纳了《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》的部分内容,主要作出了两项制度设计:

  一是针对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全,需要立即进行维修、更新和改造的紧急情况,规定了应急使用制度。如对于物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏,消防、电力、供水等系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏,电梯故障等情况,可以不经过常规的“须经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意”表决程序,而是可以直接申请使用维修资金。不过组织应急维修前后仍需有相应的审核和公示程序。具体《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》第二十六至第二十九条作了明确规定。

  二是规定了异议表决方式。异议表决方式就是把表决规则须经三分之二同意置换成反对者不超过三分之一的即视为表决通过,以此提高使用维修资金的决策效率。为便于业主监督,条例还规定异议方式投票表决的全部资料应当保存3年以上,业主可以查询、复制相关原始资料。

  Q12.老旧住宅无电梯导致老人出行极为不便,是否可以加装电梯?

  答案:有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。

  条例规定,老旧住宅小区业主需要增设电梯的,规划、国土资源、住房和城乡建设、质量技术监督、财政、消防等有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。

  目前,省住房和城乡建设厅正在制定具体的鼓励既有建筑增设电梯的指导意见,有望近期出台。

  Q13.物业禁止行为有哪些?宠物伤人事件频发,小区遛狗有什么限制或要求吗?

  条例所具体列举的禁止行为,主要是现实中比较常见、危害较大、问题较为突出的一些行为。比如改变房屋的承重结构、擅自将住宅改变为经营性用房、侵占屋顶或地面架空层等公用部位、高空抛物、违规停放车辆、违规饲养动物等。

  针对业主反映强烈的犬只扰民、犬只伤人问题,条例还专设一条规定对犬只管理进行了规范,业主、物业使用人饲养犬只的,应当依法养犬、文明养犬,不得损害他人的合法权益。

  条例同时规定,对违反这些禁止性规定的,物业服务企业、业主委员会应当及时予以劝阻和制止。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。违反了这些规定,要依法追究法律责任。条例还对有关部门的监管职责进行了明确,要求其在物业管理区域内显著位置公布联系方式,及时调查处理投诉举报事项,并向投诉举报人告知调查处理结果。

  Q14.业主家被盗,物业公司该负怎么样的责任?

  答案:视情况而定。

  条例规定,物业服务企业应当落实消防、安防人员和措施,确保消防、安防监控设施正常使用,做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作;实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件。

  条例还规定,物业服务企业应当依照法律、法规及物业服务合同约定落实安全防范措施,将安全台账按月送交居(村)民委员会。居(村)民委员会应当协助街道办事处或乡镇人民政府对物业服务企业安全防范措施的落实情况进行指导监督。

  物业公司有义务维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对住户室内特定的人、财、物予以管理。只要安防服务达到规定的要求,按照合同法和侵权责任法相关规定,物业公司是可以主张免责的。

  Q15.物业到期拒不退出小区,是否合理?应该怎么办?

  答案:物业合同终止拒不退出,最高可罚十万元。

  条例规定,原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目。物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正;逾期仍不改正的,对物业服务企业予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

  物业服务企业拒不移交有关财物的,业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。同时,违反《条例》相关规定,物业服务企业、业主委员会成员侵害业主利益的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,应当依法追究刑事责任。

  Q16.物业管理事无巨细,矛盾纠纷多且具体,政府部门如何落实监管职责?

  答案:总的来说就是管理重心下移,赋予街道社区监管职能,高位协调研究重大问题、基层协调解决矛盾纠纷。

  《条例》第五条明确,街道办事处或乡镇人民政府依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。居(村)民委员会协助街道办事处或乡镇人民政府开展物业管理相关工作,对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导。

  第六十二条规定:街道办事处或乡镇人民政府、居(村)民委员会、企业事业单位、社会团体和其他组织应当支持城乡社区人民调解组织及时调解物业纠纷,鼓励社会工作者、人民调解员、法律专业人士等参加物业纠纷调解。

  同时,第六十四条规定:设区的市、自治州、县(市、区)人民政府应当建立物业管理联席会议制度,定期研究解决物业管理活动中的重大问题。街道办事处或乡镇人民政府应当及时召集县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会、业主代表参与协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷。

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